Legalizacija na obzorju: Kaj prinaša novela Gradbenega zakona (GZ-1B) in nevarnosti, ki jih opozarja stroka
Cilj zakona je zmanjšati število pravno neurejenih nepremičnin in olajšati postopke za lastnike.
1. Ključna novost: Domneva izdanega dovoljenja za objekte, starejše od 30 let
Najpomembnejša določba novele GZ-1B je zamik datuma za domnevo izdanega dovoljenja, ki bistveno olajša pravno ureditev starejših nepremičnin:
- Nov datum: Domneva o obstoju gradbenega in uporabnega dovoljenja se zamika na 1. januar 1995.
- Pomen za lastnike: Vsi objekti ali gradnje, izvedene pred 1. januarjem 1995, se bodo šteli za objekte z domnevnim dovoljenjem.
- Pogoji: Domneva velja le, če je bil za objekt plačan komunalni prispevek, zoper objekt ni bil izrečen inšpekcijski ukrep odstranitve in če je izveden katastrski vpis stavbe.
2. Ostale določbe in administrativne spremembe
- Poenostavljena legalizacija do 2017: Novela uvaja poenostavljene postopke tudi za nelegalne objekte, zgrajene pred novembrom 2017, ter ohranja institut izredne legalizacije do konca leta 2030.
- Zaostritev za novogradnje: Za gradnje, zgrajene po novembru 2017, legalizacija zgolj z upravno odločbo ne bo več mogoča.
- Obvezna eGraditev: Vlaganje vlog in izjav je od 15. oktobra 2025 obvezno preko sistema eGraditev.
3. Pomisleki in tveganja, ki jih opozarja stroka
Kljub administrativnim poenostavitvam Inženirska zbornica Slovenije (IZS) in drugi strokovnjaki opozarjajo na resna tveganja, ki jih novela prinaša.
| Kategorija | Kritika in opozorila | Viri |
| Tehnična varnost | Glavna kritika: Domneva uporabnega dovoljenja se podeli nekritično, saj zakon ne zahteva dokazila o izpolnjevanju bistvenih zahtev, kot je mehanska odpornost in stabilnost. To povečuje tveganje v primeru potresa. |
Potresna varnost večstanovanjskih zgradb: "Ni vprašanje, ali bo spet močnejši potres, ampak kdaj bo" - Večer.com |
| Pravna vrednost | Kljub zahtevi po strokovni izjavi, ki potrjuje dejansko stanje, je njena pravna vrednost pri dokazovanju potresne varnosti vprašljiva, saj se ne opira na natančne analize. |
Bistvene spremembe Gradbenega zakona (GZ-1B) v veljavi od 15. oktobra - IZS |
| Cenovno izenačevanje | Podelitev UD tehnično nepreverjenim objektom nekritično izenači njihovo tržno ceno z varno zgrajenimi nepremičninami, s čimer se odpravlja finančna spodbuda za izboljšanje potresne varnosti. |
Pripombe IZS in GZS-ZGIGM na predlog novega GZ-1 v javni razpravi |
Sklep
Domneva izdanega dovoljenja močno povečuje pravno varnost nepremičnine in omogoča lažji vpis v uradne evidence. Toda medtem ko se Ministrstvo osredotoča na administrativno poenostavitev, strokovne zbornice izpostavljajo resne pomisleke glede fizične (potresne) varnosti objektov, ki so zgolj domnevno urejeni.
Kateri zakon velja za objekte, zgrajene pred letom 1995?
V tem kontekstu se je zakonodaja skozi čas spreminjala, zato za objekte, zgrajene pred letom 1995, ne velja en sam zakon, temveč sklop predpisov, ki so bili v veljavi v času njihove gradnje.
Glavni namen določila v novi Gradbenem zakonu (GZ-1B) o domnevi izdanega dovoljenja pred 1. januarjem 1995 je bil prav v tem, da se odpravi potreba po iskanju in dokazovanju dovoljenj po arhivih, ki so v tistem času veljali.
Tukaj so ključni zakoni, ki so urejali gradnjo v obdobju pred letom 1995:
Ključni predpisi, ki so urejali gradnjo pred letom 1995
| Obdobje | Glavni zakon ali predpis | Značilnosti |
| Do leta 1995 | Zakon o urejanju naselij in drugih prostorskih posegov (ZUNDP) |
Ta zakon je bil v veljavi pred prehodom na sodobnejšo gradbeno in prostorsko zakonodajo. V tem obdobju je bila pristojnost za izdajo dovoljenj v veliki meri na občinah.
|
| Od leta 1984 | Zakon o graditvi objektov (ZGO) iz leta 1984 |
Ta predpis je določal pogoje za graditev in je bil v veljavi do leta 1995.
|
| Pred letom 1967 | Predpisi so bili manj strogi in decentralizirani. Za objekte, zgrajene pred letom 1967, je že v prejšnji zakonodaji veljalo, da se zanje šteje, da imajo gradbeno dovoljenje, če so evidentirani v katastru, (pred GZ-1B je bil to zadnji datum za domnevo). |
Pomeni, da so najstarejše gradnje
imele že prej pravno varstvo. |
Zakaj je pomemben datum 1. januar 1995?
Novela GZ-1B je izbrala ravno ta datum, ker je v začetku leta 1995 prišlo do pomembne decentralizacije in prenosa pristojnosti z občin na državo in reorganizacije evidence.
- Vse, kar je bilo zgrajeno pred tem datumom, je bilo urejeno po občinskih aktih, za katere so evidence nepopolne, razpršene ali neobstoječe.
- Novela torej pravno poenostavlja reševanje tega arhivskega problema tako, da se za vse te objekte, ne glede na dejanski obstoj papirjev, domneva, da so bili zgrajeni z ustreznimi dovoljenji.
Skratka: Za objekte, zgrajene pred letom 1995, ni enega veljavnega sodobnega zakona. Domneva iz GZ-1B je administrativni in pravni manever, ki nadomešča zapleteno iskanje dovoljenj iz obdobja veljavnosti starejših zakonov, kot sta bila ZUNDP ali ZGO-84.
