Slovenski nepremičninski trg v prvem polletju 2025: Preobrat prometa in nove rekordne cene
1. Obseg prometa (Količina prodanih nepremičnin)
Število sklenjenih kupoprodajnih poslov s stanovanjskimi nepremičninami se je v prvi polovici leta 2025 močno povečalo, kar kaže na prebujanje trga, ki je bilo spodbujeno predvsem z ugodnejšimi posojilnimi pogoji.
Preglednica 1: Povečanje števila transakcij v 1. polletju 2025
| Vrsta nepremičnine | Povečanje (v primerjavi z 2. polletjem 2024) |
Vir |
| Stanovanja v večstanovanjskih stavbah | + 30 % a | GURS Polletno poročilo 2025 |
| Stanovanjske hiše | '+ 20 % a | GURS Polletno poročilo 2025 |
| Skupna vrednost prometa (2. četrtletje) |
510,8 milijona EUR | SURS/GURS 2. četrtletje 2025 |
Komentar:
Skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin v 2. četrtletju 2025 je znašala 510,8 milijona EUR, kar predstavlja približno 40 % povečanje v primerjavi z enakim četrtletjem lani. Glavni razlog za ta preobrat je povečano plačilno sposobno povpraševanje, ki ga je spodbudil občuten padec fiksnih obrestnih mer za stanovanjske kredite, skupaj z visoko stopnjo zaposlenosti in realno rastjo plač.
2. Gibanje cen (Cenovni indeksi)
Kljub povečanemu prometu so se cenovni pritiski nadaljevali, kar potrjujejo tudi podatki o rasti cen novogradenj in rabljenih nepremičnin. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič presegla mejo 3.000 €/m².
Preglednica 2: Rast cen na ravni države (2. četrtletje 2025)
| Vrsta nepremičnine | Rast na četrtletni ravni (vs. 1. četrtletje 2025) |
Rast na medletni ravni (vs. 2. četrtletje 2024) |
Vir |
| Stanovanjske nepremičnine (skupaj) | + 3,8 % | + 5,5 % | SURS 2. četrtletje 2025 |
| Rabljene stanovanjske nepremičnine | + 2,7 % | + 6,5 % | SURS 2. četrtletje 2025 |
| Nove stanovanjske nepremičnine | + 9,9 % | - | SURS 2. četrtletje 2025 |
| Nove stanovanja (posebej) | + 11,5 % | - | SURS 2. četrtletje 2025 |
Komentar:
Rast cen novogradenj (za 11,5 % v 2. četrtletju) je bila bistveno izrazitejša kot rast cen rabljenih stanovanj. Srednja cena stanovanjske hiše na ravni države je dosegla 180.000 EUR, kar je 20.000 EUR več kot v letu 2024.
3. Regionalne razlike in cene v mestih
Rast cen je neenakomerna, z najvišjimi cenami v Ljubljani in najvišjo četrtletno rastjo v regionalnih središčih.
Preglednica 3: Cene in rast cen rabljenih stanovanj v izbranih mestih in regijah (2. četrtletje 2025)
| Mesto/Območje | Srednja cena rabljenega stanovanja |
Četrtletna rast cen (2. četrtletje 2025) |
Letna rast (Polletje 2025) |
Vir |
| Ljubljana | Skoraj 4.900 €/m² | + 0,2% asd | Okoli 5 % | GURS, SURS |
| Maribor | - | + 4,1 % (najizrazitejša podražitev) |
Okoli 10 % | SURS |
| Kranj in okolica | - | - | Okoli 10 % | GURS |
| Preostala Slovenija | - | + 2,9 % a | - | SURS |
Komentar:
- Ljubljana ostaja daleč najdražje območje, s cenami, ki se približujejo 4.900 €/m². Kljub temu je bila četrtletna rast cen minimalna (0,2 %), kar nakazuje na morebitno kratkoročno stabilizacijo pritiska v prestolnici.
- Maribor je v 2. četrtletju zabeležil najvišjo četrtletno podražitev rabljenih stanovanj (+4,1 %), kar skupaj z regijo Kranj in okolico (letna rast okoli 10 %) nakazuje na prelivanje cenovnih pritiskov iz Ljubljane na regionalna središča.
Zaključek
Slovenski nepremičninski trg v letu 2025 se je odzval na spremenjene obrestne mere z občutnim povečanjem prometa. Kljub tej oživitvi trg še vedno trpi zaradi presežnega povpraševanja, ki ga poganja nezadostna ponudba stanovanj, pomanjkanje zazidljivih zemljišč in dolgotrajni postopki. Pričakovati je, da se bodo cene v prihodnje stabilizirale na visokih ravneh, pri čemer se bo povečal pomen cenovnih razlik med regionalnimi središči. Naše interne statistike za poletne mesece in september 2025 dodatno kažejo, da ponudba števila stanovanj za Ljubljano in okolico rahlo upada, medtem ko ponudba hiš za isto območje in časovno obdobje rahlo raste.
Kaj vpliva na trg nepremičnin
Viri: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo poletje 2025
Viri: SURS
